주택/상가 전월세 전환율 알아보아요

금리인상과 함께 물가가 치솟고 있습니다. 이에 따라 주택 및 상가의 전세보증금이나 월세도 가파르게 오르고 있습니다. 이로인하여 전세보증금을 월세로 전환하는 경우도 있는데요 무조건 올릴수는 없고 법으로 정해져 있는 전환율이 있습니다.이번 시간은 주택/상가의 전월세 전환율에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

전월세 전환율이란 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율을 말합니다. 전월세 전환율이 높다는 것은 전세에 비해 월세부담이 높다는 것을 의미합니다. 반대로 전월세 전환율이 낮다는 것은 전세게 비해 월세의 부담이 적다는 것을 의미합니다.

전월세 전환율 공식

( 월세 × 12개월 ) ÷ ( 전세보증금 - 월세 보증금 ) × 100

예를 들어

현재 전세보증금이 4억인데 갱신시점에서 집주인이 보증금2억에 반전세를 요구한다면 전월세 전환율을 알아보도록 하겠습니다. (정부의 전월세 전환율 2.5%를 가정합니다.)

4억(전세보증금) - 2억(월세보증금) × 2.5% = 500만원 (1년)

500만원 ÷ 12개월 = 약 41만6천원 (월세)

따라서 반전세 2억에 대한 월세는 41만6천원 정도가 되겠습니다.

주택임대차보호법과 상가임대차보호법에 의해 상한선이 정해지기때문에 무작정 높힐 수는 없습니다.

주택임대차 보호법을 보면 대통령령으로 정하는 비율 (10%) 혹은 기준금리+대통령령으로 정하는 이율(2%) 중 더 작은 비율로 전월세 상한선이 정해지게 됩니다. 22년8월 초 현재 기준금리는 2.25%인데 주택 전월세 전환율 상한선을 계산해보면

기준금리2.25%+2%(대통령령 정한 이율) = 4.25% 가 상한선이 되겠습니다.

상가임대차 보호법을 보면 대통령령으로 정하는 비율 (12%) 혹은 기준금리×대통령령으로 정하는 배수(4.5배) 중 더 작은 비율로 전월세 전환율 상한선이 정해집니다. 상가건물 전월세 전환율 상한선을 계산해보면

기준금리 2.25% × 4.5배 = 10.125% 가 상한선이 되겠습니다.

대부분은 위 계산법으로 보증금와 월세는 조정하지만 임대인과 임차인의 합의로 금액을 조정할 수도 있습니다. 전월세 전환으로 무리한 금액이라 생각되면 위 공식을 대입하여 본인이 지급하는 금액이 합리적인지 살펴보시기 바랍니다.