농어촌 주택 구입하고 양도세 비과세 받는 방법

기획재정부는 2022년 세제개편안을 발표하면서 농어촌주택에 대한 특례도 함께 발표하였습니다. 농어촌주택을 구입해서 2 주택자가 되더라도 기존 1 주택을 매도하게 된다면 매도하는 기존 주택을 비과세 해준다는 말입니다. 물론 농어촌주택이 특례에 적용되는 주택 범위에 포함돼야 합니다.

이번 시간은 농어촌주택 및 고향주택에 대한 양도소득세 주택 수 제외 특례요건 완화 및 적용기한 연장(조세특례 제한법 제99의 4)에 대하여 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

1 주택을 소유한 1세대가 2003.08.01(고향주택은 2009.01.01) ~ 2025.12.31까지의 기간 중에 농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유하고 당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택(일반주택)을 양도하는 경우에는 농어촌주택 등을 소유하지 않은 것으로 보고 1세대 1 주택 비과세 규정을 적용합니다.
기존은 2022년 12월 31일까지였으나 이번에 3년이 더 연장되었습니다.
1 주택을 보유하는 1세대가 농어촌주택을 3년 이상 보유하는 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 적용합니다. 단, 특례를 적용받은 1세대가 3년 이상 농어촌주택을 보유하지 않은 경우 추후 일반 주택의 양도세를 추징당하게 됩니다. (수용, 상속, 멸실의 사유로 인한 경우는 추징을 제외합니다. )

정리하면 기존 1 주택이 있고 그 이후 농어촌주택을 구입했는데 농어촌주택 보유가 3년이 되지 않아도 그 안에 기존 주택을 매도한다면 이것도 비과세 혜택을 주겠다는 것입니다.
농어촌주택을 구입을 장려하는 정책으로 볼 수 있습니다.

농어촌 주택은 농가주택이나 고향주택과는 다릅니다. 그리고 무조건 농촌이나 어촌에 있다고 농어촌주택의 특례를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 농어촌주택의 범위는 읍, 면 또는 인구 규모를 고려해서 대통령령으로 정하는 지역을 말합니다.
지방의 시 단위의 동지역은 통계청에서 작성한 주민등록기준 인구 20만 이하의 지방의 시 지역을 말하고 있습니다.

충북 제천시
충남 계룡/공주/논산/보령/당진/서산 시
강원 동해/삼척/속초/태백 시
전북 김제/남원/정읍 시
전남 광양/나주 시
경북 김천/문경/상주/안동/영주/영천 시
경남 밀양/사천/통영 시
제주 서귀포시

단, 농어촌주택은 보유하고 있던 일반주택과 행정구역 상 같은 읍/면이나 또는 연접한 읍/면이라면 과세 특례는 적용되지 않습니다.

그러나 수도권 지역 중 인천 옹진군과 경기 연천군은 농어촌주택에 포함된다고 합니다.

고향주택은 10년 이상 등재한 가족관계 등록부의 등록기준지로서 10년 이상 거주한 시 지역(연접한 시 지역)을 말합니다.
단, 조정대상지역이나 관광단지는 제외되고 농어촌주택으로 인정되는 시 지역에 소재해야 합니다. 주택 및 부속토지 합계액이 취득 당시 기준시가 3억 원(한옥 4억)을 초과하지 않아야 합니다.
개정안이 입법이 된다면 위 사항은 2023년 1월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용이 될 예정이라고 합니다.
참고할 것은 조세특례 제한법 제99의 4에서 말하는 농어촌주택과 소득세법 시행령 제155조 비과세 특례에 나오는 상속, 귀농, 이농에 따른 농어촌주택과는 적용사항이 다르니 이점 잘 참고하여 나에게 맞는 농어촌주택을 구입하시기 바랍니다.
그리고 기존 주택이 있는 상태에서 그 이후 농어촌주택을 취득해야 특례적용이 됩니다. 농어촌주택이 있는 상태에서 추후 다른 주택을 구입하는 것은 이번 특례에 적용이 되지 않으니 이점도 중요하게 생각해야 합니다.

이번 정부는 세제개편을 통해 다양하게 세제를 풀어주고 있습니다. 기존 농어촌주택에 대한 양도소득세 과세특례를 더 완화시켜서 농어촌을 살리려는 방향도 있어 보입니다.

요즘 세컨드 하우스에 대한 사람들의 관심이 늘어나고 있습니다. 지역을 잘 따져보시고 이왕이면 농어촌주택을 세컨드 하우스로 구입해도 좋을 것 같습니다.