다세대 주택과 다가구 주택의 차이점을 알아보자

주택은 크게 다세대 주택과 다가구 주택으로 나뉘는데 어떤 차이점이 있는지 알아보자.

누구나 주택에 거주합니다. 간혹 낭만을 찾아 혹은 자신의 신념에 따라 자동차를 주택처럼 이용하는 분들도 있지만 우리는 여전히 흔히 말하는 주택에 삽니다.  이번 시간은 주택을 사거나 팔 때 혹은 전세나 월세 집을 구할 때 자주 듣지만 여전히 헷갈리는 다세대 주택과 다가구 주택에 대해 알아보겠습니다. 

주변 건물 중에서 어느 것이 다세대 주택이고 어느 것이 다가구 주택인지 여러분은 구분하시나요? 외관만 봐서는 구분되지 않는 경우가 많습니다. 

다세대주택

1) 공동주택의 종류를 살펴보자

공동주택의 정의와 범위는 건축법과 주택법에서 정하고 있습니다. 건축법에서 공동주택의 종류는 아파트, 연립주택, 다세대 주택 , 기숙사로 규정합니다. 아파트는 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택을 말합니다. 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터를 초과하고 층수가 4개 층 이하인 주택을 말합니다. 다세대 주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고 층수가 4개 층 이하인 주택을 말합니다. 

 

층수는 주거로 사용되는 층수가 기준이므로 1층이 필로티 구조의 주차장이고 2층부터 5층까지 있다면 4층 이하의 다세대주택 또는 연립주택이라 할 수 있습니다. 보통 빌라로 부르는 건물이 이에 속합니다.

공동주택

2) 다세대 주택과 다가구 주택의 차이점

공동주택의 종류에 다가구 주택이 없습니다. 즉, 다가구 주택은 공동주택이 아닙니다. 건축법에 의해 다가구 주택은 단독주택이고 개인 한 명 혹은 공동명의로 건물 전체를 소유하게 되는 주택을 말합니다. 다가구 주택은 바닥면적 합계 660제곱미터 이하이고 3개 층 이하의 주택을 말하며 19세대까지만 거주할 수 있습니다. 

소유권에 따라 다세대 주택과 다가구 주택을 구분할 수 있습니다. 다가구 주택은 단독소유로 개인이 건물 건체를 소유하기 때문에 분양이나 호수 별로 구분해서 소유할 수 없습니다.

다세대 주택은 공동 주택이므로 개별 세대를 분양하거나 호수 별로 구분 소유할 수 있습니다.

3) 어떻게 구분할까요?

외관상으로 다세대 주택과 다가구 주택을 구분하기가 어렵습니다. 정확히 건축물대장이나 등기부등본으로 확인합니다. 인터넷 상으로 건축물대장은 무료로 발급 또는 열람이 가능하나 등기부등본은 비용이 발생합니다.

 

4) 왜 구분해야 하나요?

다세대주택과 다가구주택은 다주택자 구분에 영향을 미칩니다. 또한 각종 세금에 차이가 있습니다. 무작정 매수하거나 매도 시 세금폭탄을 만날 수 있으니 꼭 세무사와 상담 후 결정해야 합니다. 

세입자의 경우에는 대충 집 외관만 보고 계약하지 말고 몇 가지 집중해야 하는 부분이 있습니다.

 

5) 세입자가 주의해야 할 점

세입자

(a) 임대차 계약서 잘 작성하기

다세대 주택은 개별 등기가 가능합니다. 따라서 입주하려는 호실에 대출이 없는지 꼭 확인하셔야 합니다. 전체가 개별 등기가 되어있다 해도 건물 소유주는 한 사람인 경우도 있으므로 등기부등본을 꼭 확인하여 공동담보가 설정되어있는지 확인하시기 바랍니다. 담보금액이 크지 않으면 전세보증보험가입도 가능할 것입니다.

다가구 주택은 전세보증보험가입이 어렵습니다. 동일 주택 안에 다른 호실의 전세계약에 대한 총 보증금 확인이 되고 건물 시세 및 감정과 근저당 비율 등을 검토 후 전세보증보험을 가입시켜줍니다. 그런데 대부분 가입 불가인 경우가 많으니 다가구 주택을 임차해야 한다면 특약에 전체 건물 보증금 총액을 적고 전세보증보험 가입 불가시 계약금을 돌려받을 수 있도록 작성해달라고 요청하시기 바랍니다.

(b) 전입신고 꼭 하기

주택의 경우 세입자는 주택임대차 보호법에 의해 보호를 받습니다. 그런데 무작정 보호하는 것은 아닙니다. 제일 중요한 것은 전입신고입니다. 요즘은 전월세 신고도 같이 해야 합니다. 전입신고는 인터넷이나 행정복지센터를 통해 신고하면 되는데 다세대 주택 또는 다가구 주택으로 전입신고를 한다면 약간 차이가 발생합니다.

다가구 주택은 건물 자체가 한 명인 건물주 소유이니 전입신고 시 주소 작성할 때 지번만 정확히 적고 호실은 적지 않아도 됩니다. 그러나 다세대 주택은 이사한 주소 및 호실까지 정확히 작성해야만 주택임대차 보호법에 의해 보호를 받을 수 있다는 점 꼭 기억하시기 바랍니다.

 

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