임대차 계약시 당사자를 꼭 확인하세요.
여러분은 주택을 임대하거나 임차할 때 어느 장소로 가시나요? 대부분은 부동산을 통해서 계약을 하실 겁니다. 계약 시 필요한 것은 신분증과 도장입니다. 도장이 없으면 사인을 하면 되지만 그때 사인은 한글 정자로 기입하시기 바랍니다. 확정일자 나 전입신고 시 계약서에 알아볼 수 없는 사인은 반려되는 경우가 많습니다.
자! 임대차 계약을 하러 갑니다. 당사자 일 수도 있고 대리인의 자격으로 가는 것일 수도 있겠지요. 오늘은 임대차 계약 시 당사자의 개념과 함께 몇 가지 주의사항을 살펴보도록 하겠습니다.
1) 공인중개사 여부
직거래로 계약하는 것이 아니면 대부분 공인중개사 사무소를 통하여 계약을 합니다. 공인중개사에 의뢰하면 공인중개사가 대상 부동산에 대하여 설명할 의무가 있고 등기부등본 외에 기타 부동산 상태에 대하여 정보를 제공받습니다. 계약서 및 중개대상물 확인설명서를 설명하는 사람이 공인중개사가 아니라면 중개사법 위반으로 중개사에게 책임을 물을 수 있습니다.
2) 소유자
주택의 소유자와 계약을 한다면 등기부등본 상 소유자 이름과 직접 방문한 소유자의 주민등록증과 대조하여 일치하는지 확인해야 합니다. 임대차 계약 외에 매매 계약 시는 토지대장까지 대조하여 일치하는지 살피시기 바랍니다. 거의 건물과 토지는 소유자가 동일하지만 아주 드물게 건물과 토지의 소유자가 다른 경우도 있습니다.
3) 공동 소유자
소유자가 무조건 한 사람이라는 경우는 없습니다. 부부 공동 소유자 이거나 여러 사람의 소유자 일 수 있습니다. 주택의 공동 소유자 중에서 일부와 임대차 계약을 한다면 공유자 일부의 지분이 과반수 인지를 확인해야 합니다. 등기부등본 갑구에 보면 공유자들의 소유권이 지분으로 표기되어 있으니 확인해보시기 바랍니다. 공유된 주택의 임대행위는 공유물 관리행위에 해당합니다. 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하게 됩니다.
4) 명의수탁자
명의수탁자는 명의신탁의 법리에 따라 대외적으로 적법한 소유자로 인정됩니다. 그 명의수탁자가 행한 신탁 목적물에 대한 처분 및 관리행위는 유효합니다. 만약 명의수탁자와 임대차 계약을 체결한다면 명의수탁자가 등기부상의 소유자와 동일한지 확인하시기 바랍니다. 만약 명의신탁자가 명의신탁 해지를 원인으로 소유권 이전등기를 마친 후 주택의 반환을 요구한다면 임차인은 그 요구에 따를 필요가 없습니다.
명의신탁 이란?
소유자의 명의를 실 소유자가 아닌 다른 사람이나 기관의 이름으로 하는 것을 의미합니다. 명의신탁이 된 재산의 소유관계는 신탁자와 수탁자 사이에서 살펴보면 소유권은 그대로 신탁자에게 있고 대외관계 또는 제3자에 대한 관계에서 이뤄지는 소유권은 수탁자에게 이전/귀속됩니다. 전세계약을 하다 보면 갑구에 신탁기관으로 소유권이 되어 있는 것을 종종 보게 됩니다. 엄격하게 말하면 그 신탁기관이 나와서 전세계약을 체결해야 하는 것이지요. 그런데 실무적으로 그렇게 하는 것은 어렵기 때문에 대부분 신탁원부를 보여 준 후 신탁 말소 조건으로 전세계약을 체결하고 있습니다.
5) 대리인
계약 시 주택의 소유자가 직접 나온다면 제일 좋겠지만 소유자의 대리인이 나오는 경우도 많습니다. 만약 계약에 대리인이 나온다면 대리인의 신분증, 소유자의 인감이 찍힌 위임장, 인감증명서를 확인해야 합니다. 인감증명서 역시 대리발급이 아닌 본인이 직접 발급받은 인감증명서로 확인합니다.
위임장에 들어갈 내용은 부동산 소재지와 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적 (임대차 혹은 매매 계약), 대리인의 이름과 주소와 주민번호가 적혀있어야 합니다. 그 계약의 목적에 계약의 모든 사항을 위임하는 것인지 아니면 계약 당일 계약만을 위해 위임하는 것인지도 잘 살펴보시기 바랍니다. 계약의 모든 사항을 위임한다는 것이 계약금 또는 잔금을 대리인이 수령하는 것인지도 중요합니다. 이렇게 작성하고 연월일을 기재한 후 위임한 주택의 소유자 인감으로 날인합니다. 계약금, 중도금, 잔금을 주택 소유자 통장으로 보내는 것이 당연하겠지만 대리인 통장 혹은 제3의 통장으로 보내라고 하는 경우가 있습니다. 엄격히 주택 소유자 통장으로 보내야 혹시 모를 분쟁에 대비할 수 있습니다.
인감증명서에 찍혀있는 도장과 위임장에 찍혀있는 도장이 동일해야 하고 가급적 임대차계약서에 찍을 날인도 그 인감도장으로 찍힌다면 더욱 좋은 계약서가 됩니다.
주택 소유자는 남편이고 그 아내가 와서 임대차 계약을 체결할 시 위임장이 없다면 어떻게 될까요? 아내 자신이 대리권을 증명하지 못하면 그 임대차 계약은 분쟁의 소지가 됩니다. 아내여도 위임장은 필요하고 계약장소에 위임장 없이 소유자인 남편 말고 아내가 나왔다면 계약일을 변경하면 가장 좋겠습니다. 그렇지 못하다면 영상통화 혹은 통화 녹음을 통해 소유자와 연락하는 방법을 모색하시기 바랍니다.
6) 전대인(임차인)
임차인이 별도의 임차인과 임차 계약을 할 수도 있습니다. 당연히 이 경우에는 임대인에게 동의 여부를 확인해야 합니다. 임대인의 동의 없는 전대차 계약은 그 계약은 성립하겠지만 전차인은 임차권을 주장할 수 없습니다. 따라서 전차인은 임대인이 동의했다는 인감증명서가 첨부된 동의서를 꼭 받아놓으시기 바랍니다. 만약 임대인의 동의 없는 전대차 계약이라면 전차인은 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 없습니다.
