새 정부 가계 대출 관리 방향 및 단계적 규제 정상화 방안
이번에 바뀐 새로운 정부에서 가계 대출 관리 방향 및 단계적으로 규제를 정상화하기로 논의 중입니다.
포스트 오미크론 대응체계 전환과 사회적 일상 회복 방침에 따라 일상은 회복되어 가는 것처럼 보이지만 금리인상 및 물가가 가파르게 오르면서 가계부채도 덩달아 커지고 있습니다. 가계 부채 비율 중 크게 차지하는 것은 부동산 구입 자금을 위한 가계 대출입니다. 따라서 새 정부 출범과 함께 금융위원회에서는 몇 가지 가계 대출 관리방향 및 단계적 규제를 통한 정상화 방안을 제시하고 있습니다. 새 정부의 가계부채 관리방향을 살펴보면 크게 3가지로 나눌 수 있는데 첫째, 가계부채 증가세를 안정적으로 관리하고 둘째, 부동산 대출 규제를 단계적으로 정상화하며 셋째, 금리 상승기에는 취약 차주를 보호하겠다는 것입니다. 좀 더 세분화하여 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
1) 차주 단위 DSR 규제 3단계 시행 (7월)
차주 단위란? 차주 별 , 다시 말해 대출을 받은 개인 단위, 개인별을 의미합니다. DSR(Debt Service Ratio) 은 연간 '총부채' 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율을 뜻합니다. 조금 더 쉽게 말하자면 차주가 대출을 상환할 수 있는 소득능력을 갖추었는지 판단하는 비율인데 주택담보대출을 포함한 모든 가계 대출을 포함시켜 차주가 상환할 능력이 있는지 심사하는 것입니다. 3단계 시행이라고 하였으니 눈치채신 분들도 계시겠지만 대출이 더 어려워졌다는 말입니다. 규제대상 차주의 DSR비율이 규제비율(은행 40%, 비은행 50%) 이내인 범위에서 신규대출이 가능합니다. 3단계 적용은 주택담보대출, 신용대출에 상관없이 총대출액이 1억 원을 초과하는 경우 DSR 규제가 적용됩니다. 단, 서민 및 취약계층 보호 등을 위해 일부 대출은 DSR 산정 시 제외된다고 하니 참고하시기 바랍니다.
2) 생애최초 주택 구매자에 대한 LTV 80% 완화
생애최초 주택 구매자에 대해서는 주택 소재 지역, 주택 가격과 관계없이 LTV(주택담보대출비율) 상한 80%가 적용됩니다. 생애최초는 연령제한이 없고 주택 가격 역시 제한이 없습니다. 부부합산 소득도 보지 않습니다.
LTV는 규제지역에 따라 50%~70%가 최대였는데 생애최초 주택 구매자는 이런 규제지역과 상관없이 80%까지 적용된다고 하니 비율로 보면 파격적입니다. 단, 1)에서 말씀드린 DSR 3단계 규제는 적용받기 때문에 대출이 많이 나오기는 어려울 듯 보입니다. DTI (Debt To Income)은 60% 이하 DSR은 (은행 40% , 비은행 50%) 현행 유지로 동일합니다.
DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득
DSR=(주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득
위 산출 식을 보더라도 DSR이 DTI보다 강력한 규제임을 알 수 있습니다.
3) DSR 산정 시 청년층 장래 소득 반영을 확대
현재 소득으로 DSR 산정 시 상환 능력이 과소평가되는 청년층 등에 대한 DSR을 개선하겠다고 합니다. 금융권 여신심사 가이드라인을 개선하여 '고용노동통계'상 연령별 소득 자료를 기초로 장래 소득의 계산방식을 개선하고 장래 소득 산출 시 차주가 유리한 만기를 선택할 수 있도록 개선한다는 것입니다. 중장년층의 반발도 예상됩니다. 대부분의 정책이 청년 위주로 흘러가는 느낌입니다. 중장년을 위한 과감한 정책도 기대해봅니다.
4) 생계자금 관련 대출 규제를 개선
기존 신용대출 한도를 연소득 범위 내 에로 제한하는 것을 폐지하고 소득 수준을 넘는 과도한 대출은 차주 단위 DSR로 일원화하여 관리한다고 합니다. 예를 들어 소득 1억 원인 차주가 기존 신용대출한도는 1억 원을 넘을 수 없었으나 대출한도가 개선(DSR40% 적용 시)된다면 최대 연소득의 1.6배까지 대출한도가 늘어납니다. 소득 1억 원인 분들은 서민이라 보기는 힘들다 생각도 되지만 어쨌든 연소득을 넘은 대출한도도 가능하게 되었습니다.
DSR이 배제되는 긴급 생계용도 주택담보대출 한도도 1억 원에서 1억 5천만 원으로 확대 시행하겠다고 합니다.
5) 안심 전환대출을 추진
22년 9월 중 접수를 개시할 예정인 안심 전환대출은 변동금리 주택담보대출을 장기 및 고정금리 정책모기지로 대환하고 추가 금리인하를 제공하겠다는 것입니다. 대상은 제1,2 금융권 변동금리 주택담보대출을 받은 차주이며 주택 가격은 시가 4억 원 이하이고 소득은 부부합산 7천만 원 이하여야 합니다. 대출한도는 최대 2억 5천만 원까지이며 금리는 시행 시점 보금자리론 금리 대비 최대 30프로까지 인하한 고정금리라고 하니 현재 원리금 상환으로 힘든 차주분 중 위 대상에 속하신다면 신청해보시면 좋을 듯합니다.
6) 주택금융공사 정책모기지 제도가 점차적으로 개선
간략하게 정리해보면 생애 최소 주택 구매자 LTV80% 적용 / 보금자리론 , 적격대출 최장 만기를 현행 40년에서 50년으로 확대 / 체증식 상환방식 도입 확대를 통한 청년층 상환부담 완화 (만 39세 이하 가능) / 보금자리론, 적격대출의 조기상환 수수료를 현행 1.2%에서 0.9%로 인하 가 있습니다.
기존 부동산 정책들은 억누르는 정책이 많았고 그 규제가 부동산 시장에 도움이 되지 않음을 우리는 느끼고 있었습니다.
새 정부의 이번 방안은 가계 대출 건전성을 위한 기본 원칙을 유지하는 범위 내에서 규제를 점진적으로 정상화하는 과정이라고 합니다. 가계 대출에 부담을 느끼는 많은 분들이 개선된 정책을 통해 위기를 잘 극복하셨으면 합니다.
