상생 임대 주택 양도 소득세 특례 궁금한점? 10문 10답
상생 임대 주택에 대한 양도 소득세 특례 확대 · 개편 관련 제기된 주요 질의에 대해 설명자료를 배포하였습니다. 아래 내용은 기획재정부에서 22년 6월 21일 [제1차 부동산 관계장관 회의]를 통해 발표한 '임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제' 중 총 10문 10 답으로 되어있으니 잘 읽어보고 내가 상생 임대 주택 양도 소득세와 관련하여 혜택을 받을 수 있는지 검토해 보시기 바랍니다.
(질문 1) '상생 임대 주택'으로 운영된 모든 보유 주택이 양도세 비과세 거주요건 2년+장기보유 특별공제 거주요건 2년이 면제되는 것인가요?
(답변 1) 아닙니다. 상생 임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1 주택의 거주요건만 면제되는 것입니다.
이번 개정으로 임대 개시일 기준 1세대 1 주택 요건을 삭제하여 다주택자도 상생 임대차 계약을 체결할 수는 있으나 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 1 주택인 경우에만 적용되므로 임대개시일 기준 다주택자는 상생 임대주택 양도 시 필히 1 주택자로 전환하여야 거주요건 2년을 면제받을 수 있습니다.
다시 말하면 조정대상지역 1세대 3 주택자인 임대인의 경우 상생 임대주택을 양도하는 시점에 상생 임대주택 하나만 소유하고 있어야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 나머지 2 주택은 양도 시 각각 과세가 됩니다. 그래도 올해 5월 10일부터 내년 5월 9일까지 나머지 2 주택도 양도를 한다면 양도세 중과는 되지 않으므로 이번 특례를 잘 이용하여 똘똘한 한 채를 상생 임대주택으로 만들면 거주하지 않아도 비과세 혜택을 받을 수 있으니 포트폴리오를 잘 짜보 시기 바랍니다.
(질문 2) '상생 임대차 계약'으로 인정받기 위해서는 '직전 임대차 계약' 대비 '임대료 5% 이하' 인상을 준수해야 하는데 이때 '직전 임대차 계약'이 무엇인가요?
(답변 2) '직전 임대차 계약'이란 거주자 갑이 주택을 취득한 후 임차인 병과 새로이 체결한 계약을 의미합니다. 즉. 갑이 주택을 취득하기 전 종전 임대인 을과 임차인 병 사이에 체결된 계약을 임대인 갑이 승계받은 경우는 '직전 임대차 계약'에 해당하지 않습니다.
그렇다면 위의 경우 임대인 갑이 상생 임대주택을 적용받으려면 어떻게 해야 할까요? 승계받은 임차인 병의 현 계약기간 1년 6개월을 유지하고 재 계약 시 임대료 5% 이하로 계약하면 가능합니다. 단, 그 재계약은 2024년 12월 31일 안에 이루어져야 하고 재 계약의 임대기간도 2년 이상이어야 가능합니다.
(질문 3) '직전 임대차 계약'과 '상생 임대차 계약'의 임차인이 동일해야 하나요?
(답변 3) 아닙니다. '직전 임대차 계약'과 '상생 임대차 계약'의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방합니다. 즉, 임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 됩니다.
(질문 4) '직전 임대차 계약'과 '상생 임대차 계약' 사이에 시간적 공백 (임대인이 직접 거주 ,공실 등)이 있어도 되나요?
(답변 4) 그렇습니다. 두 계약에 따른 임대가 공백 없이 계속하여 유지될 필요는 없습니다.
(질문 5) '상생 임대차 계약'을 언제까지 체결해야 '상생 임대주택'으로 인정받을 수 있나요?
(답변 5) 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 합니다. 금년 중 임대를 시작하는 임대주택의 경우 2024년 중 계약기간이 종료 (일반적 임대기간 2년 감안)되므로 이러한 주택도 2024년에 상생 임대차 계약을 체결하여 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 적용기한을 2022년 12월 31일에서 2024년 12월 31일로 2년 연장합니다.
(질문 6) 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 '상생 임대차 계약'으로 인정되나요?
(답변 6) 그렇습니다. 1세대 1 주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 2년 거주요건을 채우기 위해 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우 등을 방지하기 위해 인정됩니다.
(질문 7) 등록 임대주택사업자의 임대주택도 '상생 임대주택'이 될 수 있나요?
(답변 7) 가능합니다.
(질문 8) 임대주택이 다가구주택인 경우 '상생 임대주택'으로 인정받기 위해 각 호(세대) 별로 '상생 임대주택'을 체결해야 하나요?
(답변 8) 추후 양도 계획에 따라 다릅니다. 다가구 주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생 임대차 계약을 체결해야 합니다. 그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획은 경우 각 호별로 상생 임대차 계약 체결 여부에 따라 상생 임대주택으로 인정받을 수 있습니다. 다가구 주택은 주택 전체를 양도하는 경우 일반적인 주택과 같이 다가구주택 자체를 1 주택으로 보고 독립 구획별 양도 시 해당 양도 구획을 1 주택으로 봅니다.
(질문 9) '직전 임대차 계약'에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 '상생 임대차 계약'에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나요?
(답변 9) 해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정합니다.
'직전 임대차 계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상' 이어야 하므로 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정합니다.
'상생 임대차 계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상'이어야 하므로 계약기간과 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정합니다.
쉽게 풀이하면 직전 임대 기간은 1년 6개월 이상이어야 하고 새로이 상생 임대주택으로서 임대기간은 2년 이상이어야 합니다. 임대인 분들은 꼭 직전 1년 6개월 이상과 재 계약 2년 이상을 숙지하시기 바랍니다.
(질문 10) '상생 임대차 계약을'을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 , 인상 여부를 어떻게 판정하나요?
(답변 10) 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔월세 전환율)을 활용하여 계산합니다. 연 10%와 기준금리(22.06.23 현재 연 1.75%)+연 2% 중 낮은 비율을 선택합니다. 기준금리는 계약 당시 시점으로 선택해야 하니 꼭 확인하시기 바랍니다.
예 1) 전세 보증금 3억 원인 주택을 월세 보증금 5천만 원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는 월세는 82만 8125원 이하로 설정해야 합니다.
예 2) 월세 보증금 2000만 원/월세 50만 원인 주택을 전세로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는 전세보증금을 1억 8천9백만 원 이하로 설정해야 합니다.
전세↔월세 전환율 이 궁금하시면
렌트홈(임대등록시스 https://www.renthome.go.kr/)검색하여 메인 화면 오른쪽 윗부분 임대료 인상률 계산을 눌러서 확인하시면 됩니다. 네이* 전월세 전환 계산기를 이용하셔도 되지만 일치하지 않는 경우가 있으니 꼭 렌트홈 임대료 인상률 계산을 통해 계산하여 확인하시기 바랍니다.
